Mietrecht für Vermieter

Der Mieter zahlt seit Monaten nicht, die Kündigung wurde zurückgewiesen, die Betriebskostenabrechnung ist angegriffen. Im Mietrecht scheitern Vermieter selten am Recht — sondern an Formvorschriften, die eingehalten sein müssen, bevor überhaupt etwas geltend gemacht werden kann.

Womit Vermieter zu mir kommen

Der Mieter zahlt nicht

Der häufigste Anlass — und der, bei dem am meisten Zeit verloren geht, bevor jemand anruft. Zwei Wege stehen offen und werden meist kombiniert: die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs und, hilfsweise, die ordentliche Kündigung.

Wichtig zu wissen: Der Mieter kann die fristlose Kündigung unter bestimmten Voraussetzungen durch nachträgliche Zahlung unwirksam machen — die sogenannte Schonfristzahlung. Deshalb wird die ordentliche Kündigung regelmäßig hilfsweise mit ausgesprochen. Wer nur fristlos kündigt und zahlt der Mieter nach, steht wieder am Anfang.

Parallel geht es um das Geld: Zahlungsklage, Titel, Vollstreckung. Und um die realistische Einschätzung, ob beim Mieter überhaupt etwas zu holen ist — das gehört zu den Fragen, die vor der Klage geklärt gehören, nicht danach.

Kündigung und Räumung

Wohnraummietrecht ist Mieterschutzrecht. Das heißt für Sie: Jede Kündigung muss formell einwandfrei sein, sonst scheitert sie unabhängig davon, wie berechtigt sie inhaltlich ist.

• Schriftform — keine E-Mail, keine Textnachricht
• Alle Vermieter müssen kündigen — bei mehreren Eigentümern ein häufiger Fehler
• An alle Mieter gerichtet — auch an den, der längst ausgezogen ist, solange er im Vertrag steht
• Begründung — der Kündigungsgrund muss im Schreiben stehen; nachschieben ist nur eingeschränkt möglich
• Vollmacht — kündigt ein Bevollmächtigter ohne Nachweis, kann zurückgewiesen werden
• Zugangsnachweis — nicht der Einwurf allein, sondern der beweisbare Zugang zählt

Räumt der Mieter nach wirksamer Kündigung nicht, folgt die Räumungsklage. Rechnen Sie mit einem längeren Verfahren — und mit der Möglichkeit, dass das Gericht eine Räumungsfrist gewährt.

Eigenbedarf

Die Eigenbedarfskündigung ist der Bereich, in dem Vermieter am häufigsten ohne anwaltliche Hilfe scheitern. Der Bedarf muss konkret und nachvollziehbar dargelegt werden: für wen, aus welchem Grund, für welche Wohnung. Pauschale Formulierungen tragen nicht.

Hinzu kommen die Widerspruchsmöglichkeit des Mieters wegen unzumutbarer Härte und, bei späterem Wegfall des Bedarfs, mögliche Schadensersatzansprüche. Eine Eigenbedarfskündigung, die vor Gericht Bestand haben soll, wird vorher geschrieben — nicht nachgebessert.

Betriebskostenabrechnung

Hier verlieren Vermieter regelmäßig Geld, das ihnen zusteht — aus formalen Gründen. Die Abrechnung muss innerhalb der gesetzlichen Frist zugehen, sonst sind Nachforderungen ausgeschlossen. Sie muss die umlagefähigen Kosten korrekt bezeichnen, den Verteilerschlüssel angeben und nachvollziehbar aufgebaut sein.

Streit entsteht typischerweise um die Umlagefähigkeit einzelner Positionen, um den Verteilerschlüssel bei gemischt genutzten Objekten und um das Einsichtsrecht des Mieters in die Belege.

Wenn Sie mehrere Einheiten verwalten, lohnt es sich, die Abrechnung einmal grundsätzlich prüfen zu lassen statt jedes Jahr aufs Neue über dieselben Positionen zu streiten.

Mängel und Mietminderung

Nicht jede Mängelanzeige rechtfertigt eine Minderung, und nicht jede Minderung ist der Höhe nach berechtigt. Umgekehrt gilt: Wer auf eine berechtigte Mängelanzeige nicht reagiert, riskiert mehr als die Minderung — bei erheblichen Mängeln kommt eine fristlose Kündigung durch den Mieter in Betracht.

Der praktische Rat: Mängelanzeigen dokumentieren, zeitnah reagieren, und die Reaktion beweisbar machen. Wer erst nach dem dritten Schreiben tätig wird, verhandelt später aus einer schlechteren Position.

Für Verwaltungen und Vermieter mit mehreren Einheiten

Wer mehrere Objekte betreut, hat andere Fragen als der Eigentümer einer Einliegerwohnung: einheitliche Mietvertragsmuster, standardisierte Abläufe bei Zahlungsverzug, wiederkehrende Betriebskostenfragen, Vertretung in mehreren Verfahren parallel.

Dafür ist eine laufende Zusammenarbeit sinnvoller als das Einzelmandat. Sprechen Sie mich an, wenn Sie regelmäßigen Bedarf haben — die Konditionen lassen sich entsprechend gestalten.

Hinweis: Das Wohnungseigentumsrecht bearbeite ich nicht. Für WEG-Verfahren empfehle ich gerne einen spezialisierten Kollegen.

Zuständiges Gericht

Für Streitigkeiten über Wohnraummiete ist ausschließlich das Amtsgericht am Ort der Wohnung zuständig — unabhängig vom Streitwert. Für Objekte in Bad Salzuflen, Lemgo, Leopoldshöhe, Kalletal, Extertal und Dörentrup ist das Amtsgericht Lemgo zuständig; für Objekte im Kreis Herford das dortige Amtsgericht.

Häufige Fragen

Wie schnell bekomme ich einen säumigen Mieter aus der Wohnung?

Nicht so schnell, wie es sein sollte. Nach wirksamer Kündigung folgt die Räumungsklage, danach die Zwangsvollstreckung; Gerichte gewähren zudem häufig eine Räumungsfrist. Realistisch sind mehrere Monate. Entscheidend ist deshalb, keine Zeit mit fehlerhaften Kündigungen zu verlieren — jeder Formfehler setzt das Verfahren zurück auf null.

Kann ich die Wohnung selbst räumen, wenn der Mieter ausgezogen ist?

Nur, wenn die Rückgabe eindeutig ist — etwa bei Schlüsselrückgabe und geräumter Wohnung. Solange Sachen des Mieters in der Wohnung stehen, ist eigenmächtiges Handeln riskant und kann Schadensersatzansprüche auslösen. Im Zweifel vorher fragen.

Der Mieter hat nach der Kündigung alles nachgezahlt.

Unter bestimmten Voraussetzungen macht die vollständige Nachzahlung die fristlose Kündigung unwirksam. Deshalb wird regelmäßig hilfsweise ordentlich gekündigt — diese bleibt von der Nachzahlung grundsätzlich unberührt. Ob das in Ihrem Fall greift, hängt vom Kündigungsschreiben ab.

Vertreten Sie auch Mieter?

Nein. Ich vertrete ausschließlich die Vermieterseite. Damit ist ausgeschlossen, dass ich in einer künftigen Angelegenheit auf der Gegenseite stehe.

Allgemeiner Überblick, keine Beratung im Einzelfall. Stand: August 2026.